長城開發(fā)以創(chuàng)新發(fā)展布局產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型，依托城市更新
計劃推動改造總部園區(qū)，呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的良好態(tài)勢。

業(yè)績下滑沉著布局，謀定而動默默耕耘，增收減支走出低谷，成為中國本土最大、全球第七大電子制造服務(wù)商（EMS）——深圳長城開發(fā)科技股份公司近年轉(zhuǎn)型升級、產(chǎn)業(yè)拓展的標(biāo)志性動作。作為中央企業(yè)中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)公司旗下核心企業(yè)之一，在中國電子“沿著創(chuàng)新驅(qū)動、效益優(yōu)先、內(nèi)生增長的可持續(xù)發(fā)展道路不斷前進(jìn)”的戰(zhàn)略指引下，長城開發(fā)以創(chuàng)新發(fā)展布局產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型，依托城市更新計劃推動改造總部園區(qū)，呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的良好態(tài)勢。

全球經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷，電子制造服務(wù)行業(yè)發(fā)展挑戰(zhàn)迭現(xiàn)，公司陷凈利率持續(xù)下滑困境。據(jù)悉，這些并沒有令善于與國際一流企業(yè)同臺競爭的長城開發(fā)裹足不前，而是運(yùn)籌帷幄，積極檢視自身核心競爭力和能力短板，瞄準(zhǔn)高附加值產(chǎn)業(yè)騰籠換鳥、展開產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級大布局，以“城市更新”政策為依托，擬對總部園區(qū)的工業(yè)廠房實(shí)施商業(yè)化更新改造，實(shí)現(xiàn)土地利用效益最大化，大手筆打造“城市中心復(fù)合型智慧芯城”。作為福田CBD商務(wù)外溢第一承接地，智慧芯城將構(gòu)筑先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)和科技創(chuàng)業(yè)服務(wù)集聚區(qū)。專業(yè)人士預(yù)測，參照周邊同類土地的開發(fā)狀況，按照目前市價，園區(qū)開發(fā)用地市場價值保守估計30億元。

近日，公司通過非公開發(fā)行股票的方式募集6.92億資金進(jìn)行智能手機(jī)、智能電表和高端醫(yī)療電子設(shè)備及部件等項(xiàng)目建設(shè)，搶奪全新產(chǎn)業(yè)高地。目前以深圳為總部，惠州、東莞、廈門、蘇州四大研發(fā)制造基地相呼應(yīng)的格局，已展露勃勃生機(jī)。在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移升級和延伸拓展的推動下，公司的盈利水平不斷提高，逐步擺脫發(fā)展低谷。今年上半年，長城開發(fā)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入74.29億元，同比略降11.80%，實(shí)現(xiàn)凈利潤0.87億元，同比增長32.25%。公司戰(zhàn)略顯示，前景廣闊、技術(shù)含量高、毛利率水平高的科技型項(xiàng)目成為長城開發(fā)鎖定的主要目標(biāo)。同時，為實(shí)現(xiàn)單一業(yè)務(wù)模式向多元化發(fā)展新模式的成功轉(zhuǎn)型，更有力地爭取國家資源和政策支持，長城開發(fā)緊緊圍繞科技創(chuàng)新、技術(shù)改造、品牌培育等具有比較競爭優(yōu)勢的業(yè)務(wù)，積極實(shí)施項(xiàng)目申報，創(chuàng)造了較為可觀的經(jīng)濟(jì)效益，僅2013年上半年，就獲批國家級項(xiàng)目1個，省、市級政府項(xiàng)目10個，近3年來獲得政府支持資金3000多萬元。

值得一提的是，在業(yè)務(wù)發(fā)展升級的同時，長城開發(fā)以提升品牌形象為核心，致力于創(chuàng)新品牌管理實(shí)踐，公司品牌形象獲得了更好的提升，經(jīng)過多年努力，公司在內(nèi)業(yè)率先建立了由企業(yè)報刊、網(wǎng)站、官方微博、微信公眾平臺構(gòu)成的線上線下宣傳平臺，確立了“由內(nèi)而外地推廣，無所不在地堅(jiān)持”的公司品牌宣傳思路，對內(nèi)強(qiáng)化視覺識別系統(tǒng)應(yīng)用推廣，對外整合展會、公眾媒體等宣傳資源，扎實(shí)推進(jìn)品牌宣傳，獲得了“廣東省著名商標(biāo)”、“深圳知名品牌”等榮譽(yù)稱號，品牌推廣全員參與，持續(xù)改進(jìn)的企業(yè)文化初步形成。

昨日，深圳長城開發(fā)科技股份有限公司副總裁陳朱江在接受記者采訪時表示，長城開發(fā)擁有國際領(lǐng)先的科技和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，具有成為區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級核心的深厚底蘊(yùn)。躋身深圳城市更新行列，長城開發(fā)不僅將在提升深圳城市整體品質(zhì)、構(gòu)筑高端產(chǎn)業(yè)鏈方面做出貢獻(xiàn)，同時在擔(dān)當(dāng)社會責(zé)任方面，也將彰顯央企風(fēng)范。

產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移升級降低運(yùn)營成本

在國內(nèi)外市場，長城開發(fā)都堪稱是重量級企業(yè)，特別是在國際產(chǎn)業(yè)鏈所處的重要地位，使之加入到與世界一流企業(yè)的競爭行列。在全球EMS行業(yè)最新50強(qiáng)排名中，長城開發(fā)位列全球第七位，是中國國內(nèi)唯一位列前10的公司。同時，也是全球第二大計算機(jī)硬盤磁頭專業(yè)制造商、中國唯一的硬盤盤基片制造商，公司基于機(jī)器人技術(shù)成功研制出了最新一代的磁頭裝配自動制造線，質(zhì)量達(dá)到國際領(lǐng)先水平。在智能電表市場，公司自主研發(fā)生產(chǎn)的智能電表被認(rèn)定為國家級重點(diǎn)產(chǎn)品。在國標(biāo)稅控收款機(jī)市場，公司市場占有率位列前三甲，是稅控收款機(jī)國家標(biāo)準(zhǔn)主要起草人之一。目前，公司與三星、希捷、金士頓、中興通訊、瑞思邁等國內(nèi)外知名廠商保持深度業(yè)務(wù)合作關(guān)系。

值得關(guān)注的是，近年來，隨著電子制造服務(wù)模式的日益成熟和制造商綜合業(yè)務(wù)能力的不斷提升，全球電子制造服務(wù)業(yè)呈現(xiàn)出服務(wù)領(lǐng)域越來越廣，業(yè)務(wù)總量逐年增長的發(fā)展態(tài)勢。但同時，由于受到全球經(jīng)濟(jì)放緩、產(chǎn)品更新?lián)Q代、跨國貿(mào)易摩擦等因素的影響，電子制造服務(wù)業(yè)發(fā)展也受到諸多挑戰(zhàn)。

作為外向度很高的大型企業(yè)，長城開發(fā)無疑也感受到來自市場和成本的諸多壓力。如何進(jìn)行應(yīng)對？考驗(yàn)著長城開發(fā)管理者的智慧。陳朱江給出的答案是，以產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移升級為軸心，精心布局，默默耕耘，從而降低運(yùn)營成本，提高盈利水平。他的理念是，企業(yè)的發(fā)展不在一朝一夕，更在于實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。長城開發(fā)需用全球視野、長遠(yuǎn)目光，看待和捕捉產(chǎn)業(yè)商機(jī)。

2005年長城開發(fā)布局蘇州，拉開產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)移大幕，如今已形成蘇州、東莞、惠州、廈門四大研發(fā)制造基地與深圳總部優(yōu)勢互補(bǔ)、相得益彰的大格局。陳朱江表示，長城開發(fā)試水蘇州一舉成功，為公司有意識地向珠三角進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移提供了經(jīng)驗(yàn)，增強(qiáng)了信心。近年來，在各類成本直線上升的壓力下，深圳市政府號召深企“騰籠換鳥”，提升產(chǎn)業(yè)含金量，這促使長城開發(fā)加快了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移步伐。2011年，經(jīng)長城開發(fā)董事會審慎決策，公司管理團(tuán)隊(duì)在珠三角果斷落子，產(chǎn)業(yè)基地逐漸由深圳向惠州、東莞等地轉(zhuǎn)移，以期大幅降低公司人工、廠房、運(yùn)營費(fèi)用，同時可提升與客戶的協(xié)同配套能力。2011年6月，由長城開發(fā)持44%股權(quán)、晶元光電（占40%股權(quán)）、億冠晶（占9%股權(quán)）和Country Lighting（占7%股權(quán)）合資建成廈門基地。各合資方所隸屬的集團(tuán)均為全球領(lǐng)先的業(yè)界翹楚。主要從事LED芯片和外延片、LED光源模組、LED燈源、LED燈具和LED應(yīng)用產(chǎn)品的研發(fā)、封裝、生產(chǎn)制造等。項(xiàng)目全部投產(chǎn)后，將成為該行業(yè)全球最大的生產(chǎn)基地。2012年1月，長城開發(fā)惠州基地動工，惠州基地主要研發(fā)、生產(chǎn)及銷售新一代移動通信、消費(fèi)電子產(chǎn)品、智能遠(yuǎn)程控制電表、新型觸摸技術(shù)屏等產(chǎn)品。2013年5月，惠州項(xiàng)目一期建筑面積約12萬平方米現(xiàn)已正式投產(chǎn)，預(yù)計今年年底主導(dǎo)產(chǎn)品手機(jī)產(chǎn)量有望達(dá)到每月300萬臺。2012年12月，長城開發(fā)東莞基地作為中國電子?xùn)|莞產(chǎn)業(yè)園的組成部分項(xiàng)目啟動，東莞基地重點(diǎn)用于計量系統(tǒng)、支付終端、數(shù)字家庭技術(shù)和產(chǎn)品的研發(fā)，并承接智能電表、智能水表、機(jī)頂盒、手機(jī)等EMS業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)升級等，預(yù)計2015年建成投產(chǎn)。一系列升級轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略舉措，將迅速擴(kuò)大公司智能移動通信終端的生產(chǎn)規(guī)模，解決產(chǎn)能瓶頸問題，進(jìn)一步發(fā)揮生產(chǎn)管理和規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢。

多元化發(fā)展提高盈利水平

在參與國際市場競爭過程中，長城開發(fā)敏銳地意識到發(fā)展初期的單一業(yè)務(wù)模式存在一定風(fēng)險，只有轉(zhuǎn)型升級走多元化經(jīng)營之路方能持續(xù)提高盈利水平。長城開發(fā)如何出手確?；鶚I(yè)長青呢？據(jù)陳朱江透露，為順應(yīng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，進(jìn)一步拓展產(chǎn)品市場，提高盈利水平，增強(qiáng)公司綜合實(shí)力，在穩(wěn)步前進(jìn)基礎(chǔ)上，智能手機(jī)、智能電表和醫(yī)療器械等新興高毛利產(chǎn)品，將成為長城開發(fā)下一步著力強(qiáng)化的業(yè)務(wù)著力點(diǎn)。同時，還將進(jìn)一步提高公司自有產(chǎn)品和高毛利產(chǎn)品的營收比重，顯著提升盈利水平。

近期，各方信息顯示，長城開發(fā)多元化戰(zhàn)略正緊鑼密鼓地進(jìn)行。記者在采訪中了解到，長城開發(fā)非公開發(fā)行股票正進(jìn)行時，7月26日已經(jīng)取得中國證券會的發(fā)行批準(zhǔn)書。擬向不超過10名特定投資者非公開發(fā)行不超過1.76億股人民幣普通股，發(fā)行價格不低于3.95元/股。項(xiàng)目預(yù)計募集資金總額不超過6.92億元人民幣，募投項(xiàng)目涉及智能手機(jī)、智能電表和醫(yī)療器械等產(chǎn)品。而這三個產(chǎn)品領(lǐng)域正符合長城開發(fā)高毛利的項(xiàng)目眼光。據(jù)悉，2012年度長城開發(fā)的手機(jī)通訊類產(chǎn)品、計量產(chǎn)品和醫(yī)療器械產(chǎn)品分別占主營業(yè)務(wù)收入的2.80%、2.87%和2.57%，但毛利卻占26.94%、9.67%和16.50%。

就三大募投產(chǎn)品的發(fā)展前景及長城開發(fā)的潛在實(shí)力，陳朱江分析談道，智能移動通信終端市場正迎來巨大的發(fā)展機(jī)遇，手機(jī)市場正逐漸完成從功能手機(jī)到智能手機(jī)的過渡。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，近五年來全球智能手機(jī)出貨量約10億部。隨著4G網(wǎng)絡(luò)的推出，到2017年底，全球智能手機(jī)出貨量將達(dá)15億部，占全球手機(jī)總出貨量的三分之二以上。目前，長城開發(fā)的手機(jī)業(yè)務(wù)客戶均為全球智能手機(jī)市場排名前五的客戶，如三星、華為、中興等，2011和2012年公司還連續(xù)獲得三星電子“特別貢獻(xiàn)獎”。目前，公司擁有幾大深度合作伙伴每月約350萬部智能手機(jī)生產(chǎn)訂單。由于旺盛的市場需求，客戶還紛紛要求公司提高產(chǎn)能，下半年訂單預(yù)計達(dá)到450萬部/月以上，并且還有望繼續(xù)提升。這次募投項(xiàng)目將智能手機(jī)生產(chǎn)轉(zhuǎn)移至惠州基地，可利用靠近客戶的地利優(yōu)勢，極大增強(qiáng)業(yè)務(wù)協(xié)同性。

智能電表商機(jī)非?？捎^。我國智能電表市場的增長動力除了受國內(nèi)電網(wǎng)改造持續(xù)需求支持外，還主要受益于全球智能電表強(qiáng)勁需求帶來的出口增量。全球智能電表市場正面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇。隨著全球節(jié)能降耗、保證能源安全的呼聲越來越高，智能電網(wǎng)建設(shè)正逐步替代傳統(tǒng)電網(wǎng)，成為各國投資重點(diǎn)。作為智能電網(wǎng)的重要組成部分，全球范圍內(nèi)智能電表的市場需求正快速增長。2016年全球智能電表出貨量預(yù)計將增長到6，200萬臺。智能電表市場需求興旺，也令長城開發(fā)收獲不少新客戶和新訂單。據(jù)了解，2012年10月獲得意大利3000萬歐元訂單，2013年上半年獲得荷蘭第一批約1300萬歐元訂單，均于今年下半年量產(chǎn)。公司還獲得非洲電力公司85000臺電表訂單，今年下半年出貨。

醫(yī)療器械作為朝陽行業(yè)前景無限。全球醫(yī)療器械市場將持續(xù)發(fā)展，中國是全球醫(yī)療器械增長最快的市場之一，近年來我國醫(yī)療器械行業(yè)平均增速維持在25%左右。長城開發(fā)具豐富的高端醫(yī)療器械產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，并同全球領(lǐng)先的醫(yī)療器械產(chǎn)品廠商開展長期穩(wěn)定的合作。現(xiàn)有客戶瑞思邁、西門子均為醫(yī)療器械行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)。目前該公司在現(xiàn)有醫(yī)療器械客戶全球業(yè)務(wù)量中占較小，未來業(yè)務(wù)拓展空間廣闊。通過積極開拓，各國醫(yī)療器械行業(yè)巨頭紛紛向長城開發(fā)伸來橄欖枝。目前與法國客戶、澳大利亞客戶達(dá)成的采購合作，均將于2014年開始批量生產(chǎn)。西門子有關(guān)醫(yī)療工裝精密加工及整機(jī)裝配的訂單預(yù)計2015年開始批量生產(chǎn)，年銷售預(yù)測約3000萬美元。

產(chǎn)業(yè)延伸增收減支走出低谷

近年來，通過在產(chǎn)業(yè)延伸拓展方面的不懈努力，以及增收減支有效策略和措施的穩(wěn)步實(shí)施，長城開發(fā)業(yè)績已現(xiàn)拐點(diǎn)。

據(jù)陳朱江介紹，得益于歐美經(jīng)濟(jì)的持續(xù)復(fù)蘇，以及新興電子產(chǎn)品需求的增長，當(dāng)前影響IT技術(shù)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的云計算、物聯(lián)網(wǎng)、移動互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、智慧城市五個要素，在推進(jìn)IT產(chǎn)業(yè)和技術(shù)發(fā)展的同時，有力地促進(jìn)了公司信息存儲、智能手機(jī)等相關(guān)產(chǎn)品需求旺盛，呈現(xiàn)需求量大，市場需求穩(wěn)定的可喜態(tài)勢，為公司業(yè)績反轉(zhuǎn)奠定基礎(chǔ)。

產(chǎn)業(yè)延伸拓展價值增量。在業(yè)務(wù)模式延伸上，該公司已由簡單代工向分銷、返修、核心零部件制造等產(chǎn)業(yè)鏈上下游延伸。新興業(yè)務(wù)拓展上，長城開發(fā)正著力開拓觸摸屏和LED兩大高收益業(yè)務(wù)，以形成新的利潤增長點(diǎn)。公司參股的韓國觸摸屏公司憑借大尺寸屏的技術(shù)優(yōu)勢，目前為三星6.3寸某款手機(jī)全球唯一供貨商。廈門開發(fā)晶憑借卓越的LED技術(shù)優(yōu)勢和產(chǎn)能規(guī)模，2015年有望名列全國LED產(chǎn)值規(guī)模前三甲。

增收減支雙管齊下，令長城開發(fā)走出業(yè)績低谷沒有懸念。增收方面亮點(diǎn)頻現(xiàn)，公司的智能電表、智能手機(jī)和醫(yī)療器械等業(yè)務(wù)已獲得大量新增訂單，未來兩年業(yè)務(wù)將處于飽和增長狀態(tài)，收入增長可期。2013年7月，公司技術(shù)改造項(xiàng)目通過國家發(fā)改委和工信部評審，獲得中央預(yù)算內(nèi)投資計劃資金1150萬元。股權(quán)投資收益上，公司持股10%的捷榮模具將分紅2億元，未來收益將更被看好。公司持股0.3%的東方證券，目前正處于IPO審核落實(shí)反饋意見中，實(shí)現(xiàn)收益指日可待。預(yù)計2014年公司自動化設(shè)備產(chǎn)品將開始市場銷售。

減支力度也很給力?？毓勺庸鹃_發(fā)磁記錄2012年巨虧，長城開發(fā)果斷把大部分磁記錄虧損項(xiàng)目停掉，只保留鍍鎳基片業(yè)務(wù)，這一塊訂單在增長，預(yù)計很快可實(shí)現(xiàn)月度盈利，2014年有望實(shí)現(xiàn)盈利。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移也發(fā)揮了重要的減支作用。公司向惠州和東莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移將直接大幅降低公司人工、廠房、運(yùn)營費(fèi)用，并將騰出深圳總部土地用于未來價值開發(fā)。

更新改造放大土地價值

擔(dān)綱進(jìn)行彩田工業(yè)園片區(qū)改造升級，這將給長城開發(fā)這一老牌高科技企業(yè)帶來全新的發(fā)展機(jī)遇。在逐步實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地區(qū)轉(zhuǎn)移后，長城開發(fā)深圳總部所處的彩田工業(yè)園價值凸顯。隨著深圳土地資源的“難以為繼”，對土地集約發(fā)展的要求越來越高，而彩田工業(yè)園土地低效利用亟須更新升級。近期，長城開發(fā)城市更新單元規(guī)劃方案已由第三方專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)及專業(yè)設(shè)計公司完成制定，擬對占地面積3.38萬平方米和2.41萬平方米的一、二期廠房分別進(jìn)行拆除重建，全面升級改造。在接受記者采訪時，陳朱江表示，城市更新將為長城開發(fā)創(chuàng)造土地新價值帶來巨大的發(fā)揮空間。

彩田工業(yè)園可謂是“風(fēng)水寶地”。位于筆架山公園以西、蓮花山公園以東、北環(huán)大道以南區(qū)域，西鄰彩田路、北至神彩苑南側(cè)道路、南至彩田工業(yè)區(qū)1號路、東接理光深圳工業(yè)發(fā)展公司，屬深圳市福田中心區(qū)“環(huán)CBD高端產(chǎn)業(yè)帶”中的福田彩電工業(yè)區(qū)的重要部分，現(xiàn)占地面積約6.7萬平方米，由長城開發(fā)從1991年開始建設(shè)。園區(qū)內(nèi)企業(yè)包括長城開發(fā)及開發(fā)微電子、開發(fā)磁記錄、沛頓等共計十余家，在信息存儲領(lǐng)域形成了國內(nèi)目前唯一的上下游產(chǎn)品比較完整的產(chǎn)業(yè)鏈。

就改造升級的具體原因，陳朱江介紹，城市更新改造的核心是對存量土地資源和潛力進(jìn)行整合挖掘，為城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展尋找新空間。通過更新改造，最直接的目的就是盤活存量土地，強(qiáng)化土地的集約利用，提高土地級差收益，實(shí)現(xiàn)土地價值的最大化。在深圳的城市發(fā)展格局中，集約化利用有限土地資源成為必然要求和選擇?，F(xiàn)彩田工業(yè)園內(nèi)的信息存儲產(chǎn)業(yè)雖屬于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，但從產(chǎn)業(yè)層次來看仍然是屬較低端的制造業(yè)，園區(qū)內(nèi)現(xiàn)在只有簡單的生產(chǎn)制造功能，缺乏研發(fā)、孵化、技術(shù)服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、人才培訓(xùn)、投融資服務(wù)等現(xiàn)代工業(yè)區(qū)所應(yīng)具有的功能，整體產(chǎn)業(yè)附加值偏低。2011年園區(qū)的附加值/總產(chǎn)值比例僅為0.17，每平方米創(chuàng)造稅收僅有1247元，與周邊區(qū)域其他層次的建筑相比，社會效益明顯較低。此外，彩田工業(yè)園現(xiàn)有的容積率水平、建筑體量等指標(biāo)均與集約化利用土地的經(jīng)濟(jì)原則相差甚遠(yuǎn)，與未來發(fā)展形成了較大矛盾。為順應(yīng)土地集約化利用的內(nèi)在要求，需對現(xiàn)有地塊在指標(biāo)和土地利用方面進(jìn)行更加集約和物盡其用的更新改造。

同時，深圳的商務(wù)發(fā)展由一軸聚集向多核擴(kuò)散的格局也促使該區(qū)域功能亟待轉(zhuǎn)變。近年來，深圳核心商務(wù)區(qū)由最初的東門地王商務(wù)圈到規(guī)劃完善的福田CBD，進(jìn)而開辟中心西區(qū)，再到現(xiàn)今的前海新區(qū)規(guī)劃，商務(wù)的主要發(fā)展均是沿著深南大道兩側(cè)呈一軸聚集的發(fā)展樣態(tài)。如今，這樣的發(fā)展模式已悄然發(fā)生轉(zhuǎn)變，隨著鹽田商務(wù)區(qū)、后?？偛可虅?wù)區(qū)、深圳北站商務(wù)區(qū)等一批新興商務(wù)核心區(qū)域的崛起，傳統(tǒng)的一軸聚集態(tài)勢已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)變成為“遍地開花”的多核擴(kuò)散模式，深圳整體商務(wù)市場也變得愈加現(xiàn)代與繁榮，新的商務(wù)發(fā)展驅(qū)動力也隨之而來。在綜合因素作用下，彩田片區(qū)一躍成為第一批承接CBD外擴(kuò)的區(qū)域，而彩田工業(yè)園區(qū)現(xiàn)有建筑物仍以工業(yè)生產(chǎn)廠房占絕大多數(shù)，這與承接CBD外擴(kuò)的要求和區(qū)域未來的規(guī)劃和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求很不協(xié)調(diào)。因此，改造勢在必行。

產(chǎn)業(yè)升級呼喚“騰籠換鳥”。在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃層面，福田區(qū)未來的產(chǎn)業(yè)升級規(guī)劃中，北部片區(qū)將發(fā)展以先進(jìn)制造業(yè)為特色的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。與之定位相吻合，彩田工業(yè)區(qū)將規(guī)劃為“先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)和科技創(chuàng)業(yè)服務(wù)集聚區(qū)”。陳朱江特別強(qiáng)調(diào)，彩田工業(yè)區(qū)目前的產(chǎn)業(yè)為低附加值的制造業(yè)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展陷入難以提升附加值的困境中，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型成為必然發(fā)展要求。目前片區(qū)內(nèi)部已有“賽格日立工業(yè)園”和“新浩工業(yè)園”兩大改造項(xiàng)目以不同的產(chǎn)業(yè)升級方向通過申報并開始動工興建。長城開發(fā)憑借國際領(lǐng)先的科技優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)實(shí)力，勢必在產(chǎn)業(yè)升級中脫穎而出。而這樣的產(chǎn)業(yè)升級，亟須大量的高端物業(yè)進(jìn)行支撐和匹配，充分發(fā)揮升級后的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，引領(lǐng)區(qū)域乃至全市產(chǎn)業(yè)步入高端化發(fā)展軌道。